商业地契的服务式公寓，每年的持有成本有多少

摘要

One Heritage 是商业地契的服务式公寓。每年要缴哪些费用，看的是土地用途这个地契类别，和买价关系不大。跟商业地契挂钩的每年开销有三项：电费、门牌税和分层地税。
电费比住宅供电贵大约 14%，不是网上说的贵一倍。电能费两边一样，都是每 kWh 27.03 仙；差别在容量费、网络费和零售费，再加上住宅用户有的那几项豁免，商业户头一样都拿不到。
门牌税（cukai taksiran）按市场价值的 0.22% 计算，落在 MBJB 的服务式公寓这一档，大约是住宅 0.08% 的 2.75 倍，比纯商业的 0.23% 还略低一点。
分层地税（cukai petak）一年大约 RM50 到 RM200，由土地局直接向你开单，5 月 31 日前要缴。
管理费和偿债基金还没公布，宣传册上的管理费那一栏是空的，所以现在当成未知数，别拿估计当定数。
多缴的这些钱，换来的是住宅地契拿不到的出租灵活度。

地契类别决定了你的账单

服务式公寓住起来跟住家一样，可是它的土地是商业地契。这个类别在你挑单位之前早就定了，它对每年账单的影响，比合约上的买价还大。这里有两件事要分清楚：One Heritage 是永久地契，讲的是你拥有多久；商业地契讲的是土地怎么归类。向你收费的电力公司和市政局，看的是这个用途类别，和它是永久还是租赁无关。

跟商业类别挂钩的账单有三项，下面逐一说清楚。这三项都不是买家一开始最担心的那一项，而且其中一项，比传言小得多。

电费：贵大约 14%，而且贵在买家想不到的地方

你会听到的说法是，商业电费差不多贵一倍。其实没有。2025 年 7 月 1 日起生效的新电费表，是 2014 年以来第一次重写，里面住宅和商业的电能费是一样的，每 kWh 都是 27.03 仙。差别在其他几项：

电能费：住宅和商业都是每 kWh 27.03 仙，没有差别。
容量费：商业每 kWh 8.83 仙，住宅 4.55 仙。
网络费：商业每 kWh 14.82 仙，住宅 12.85 仙。
零售费：商业每月 RM20，住宅每月 RM10。

把这几项按 kWh 加起来，商业的变动电费是 50.68 仙，住宅是 44.43 仙，贵大约 14%，不是贵一倍。实际差距还会再大一点，原因跟电费表无关：住宅用户每月用电在某个水平以下，燃料附加费（AFA）和零售费都全免，商业户头从来没有这个待遇。AFA 每个月重新定，没有固定数字可以报，但是大多数月份，它会把商业户头跟一个有豁免的住家之间的差距，拉得比单看固定收费的 14% 还要开。

一个准确的每月 RM 数字，没有人能老实报给你，因为它要看你实际用多少电，也要看那个月的附加费。站得住的是这个格局：你烧掉的那度电，两边一样钱；商业户头贵在周边那几项收费，而且住宅那几项豁免，它一项都没有。

门牌税：服务式公寓这一档

门牌税（cukai taksiran）是市政局每年收的税，柔佛的算法和马来西亚大部分地方不一样。MBJB 按房产的市场价值（improved value）来算，用的不是大多数市政局采用的年租值，所以别处公寓那套经验，在这里套不上。税率再看持有类别来分：

住宅：市场价值的 0.08%。
服务式公寓（Pangsapuri Perkhidmatan）：0.22%。
商业：0.23%。

One Heritage 落在服务式公寓这一档，0.22%，大约是住宅 0.08% 的 2.75 倍，这就是“服务式公寓持有成本比较高”这句话老实的版本；同时它比纯商业的 0.23% 略低，所以这一档比单看地契类别还要稍微好一点。拿 SPA 买价当个粗略的基准，入门单位一年大约 RM1,300，840 平方尺的三房大约 RM2,900。这些要当估计看，不是报价：MBJB 评定的市场价值，是州政府批准的估价水平，未必等于你的成交价。账单一年两次，2 月底和 8 月底到期。

分层地税：很多人漏掉的小账单

分层单位缴的是分层地税（cukai petak），不是地主在自己地契上缴的那种地税（cukai tanah）。它由土地局（Pejabat Tanah）直接向你开单，不经过楼里的管理机构，金额看的是你那个分层单位的面积，不看价值。一个分层单位一年大约 RM50 到 RM200，5 月 31 日前要缴，柔佛过了这个日期有罚款。这是你每年法定账单的另一半，也是售楼处不会提、买家最容易忘的一项。

管理费和偿债基金：还没公布

第三项每年开销，是每月的管理费，加上负责长期维修的偿债基金，这一项这个项目还没公布。宣传册上的管理费那一栏是空的，所以现在报给你的任何一个月费数字，都是估计，不是定好的费率。它是一笔实在的开销，会写进买卖合约，或者交楼前后定下来；今天老实的说法是：这个数字还没定。一栋带泳池、两个健身房，还有自动垃圾收集系统和机械停车系统的楼，要养的设备不少，所以这笔费用要白纸黑字问清楚，别凭估计算。

商业地契换回来的东西

把这些账单推高的那个地契类别，也正是让你能按晚出租的那个。在柔佛，能合法做短租的只有商业地契的房产，住宅地契的公寓做不了。成本和灵活度是同一件事的两面：住宅业主要是想要这个出租资格，就得转成商业地契，把这几项持有成本一起接下来，所以几乎没有人这么做。多缴的账单不是白缴的，缴的是便宜地契类别做不了的那个用途。

加起来看：贷款以外，一年的账

把贷款放一边，固定的法定账单，比多数买家担心的要小。入门单位：门牌税大约 RM1,300，加上分层地税 RM50 到 RM200，市政局加土地这一块，一年大约 RM1,400 到 RM1,500；840 平方尺的三房，大约 RM3,000。这之上还有两项，管理费和偿债基金，都还没公布，另外就是按商业电费算的电，每度比住家贵大约 14%。这里每一个数字都是估计，是拿已公布的费率和 SPA 买价搭出来的；你真正要缴多少，得看评定的市场价值、你的用电量，还有管理费定下来以后的数目。

把你的贷款加进这些数字，用分期计算器算一算。