谁会在新山市中心租屋子

摘要

• 步行范围内就有现成的租客：CIQ 和 JB Sentral 的上班族、City Square 和 Komtar JBCC 的零售员工、楼下酒店的员工、640 米外 Maria 医院的医护。
• 409 到 570 平方英尺的单位，刚好适合这里大多数的一两人家庭。840 平方英尺的 D1a 户型是家庭型的例外。
• B1、B2、C1、C1b、D2 这五个户型的双钥匙改装（287 个单位里的 167 个），让你可以同时租给两户，或者自己住一半、租出另一半。
• One Heritage 是商业地契的服务式公寓。地契会影响到你能怎么出租，所以买来收租之前必须先问清楚。
• 三个要算进去的风险：新供应、RTS 的时间表，还有季节性的需求起落。

步行范围内的租客从哪来

在问一个单位能租多少之前，先问谁在排队要租。在新山市中心，这个答案近到可以一栋一栋点出来。

过境的上班族。CIQ 和 JB Sentral 就在 140 米外。移民厅、海关、交通，加上附属的商店和办公室，这些地方的人班次常常很早就开始，都想住得走路就到。

商场和零售员工。City Square 就在对面 30 米，Komtar JBCC 再过去 100 米。两者加起来撑起了市中心主要的零售楼面，从鼎泰丰到楼下的小吃饮料都有，在那里上班的人就是租客，他们最看重的就是通勤短。

楼内的酒店和隔壁的办公楼。这栋楼的 2 楼到 13 楼是酒店，Public Bank Tower 和 Wisma Hun Yang 又是邻居。门口就有酒店业和办公室的工作，是稳定的租客来源。

医护。Maria 医院在 640 米外；Sultanah Aminah 医院（中央医院）和 KPJ 柔佛专科医院都在大约 4.1 公里。医院的人轮班，最在意的就是能快点到家。

学生和老师。宽柔中学在 4.2 公里外，是开车一小段、不是步行的距离，但也近到能把它的家庭和教职员算进这个范围。

409 到 570 平方英尺的单位适合谁

One Heritage 大部分单位满足的住户需求正是一个人，或者两个人组成的住户。例如：一个过境上班的单身族、一对都在城里工作的年轻夫妻、一个轮班的护士。对他们来说，一间紧凑的一房就是刚好的大小、刚好的租金，而且不需要和二房东将就。

小单位收的租金少一些，但租得更快，租客面也更广，因为市中心一两人的家庭，本来就是最大的一群。

840 平方英尺的 D1a 是另一回事

D1a 户型是个例外：840 平方英尺、三房，是公寓里唯一符合家庭需求的布局。它面向的是另一种租客：想住在市中心里头的家庭，不需要每天从郊区通勤至市区的那种。这种单位只有 19 个，所以在未来出租考量这件事上只占很小的一块。

双钥匙怎么扩大租客面

B1、B2、C1、C1b、D2 这五个户型有手册上的双钥匙改装，把一个单位分成两半，各有各的入口，各自可以出租。这是 287 个单位里的 167 个。买一次，房东就有三种用法：两半分别租给两户、自己住一半租出另一半，或者当成一个大单位整套用。一份产权收两份租金，正是双钥匙对投资者的价值，能接的租客种类也更多。

这个范围里，什么在左右租金

这里的租金，跟着看得见的东西走，不是跟着公式：一次有多少新单位进场、过境顺不顺、租客能不能走路上班不必开车。能走路上班，是离 CIQ 140 米这个位置唯一的特点，同区大部分做不到。

一个单位能租多少，看楼层、朝向、家私和你哪个月放租，所以任何一个报给你的数字，都只是一个参考点，不是整个市场。

三个要算进去的风险

就这三个，没有一个是叫你掉头走，只是叫你看清楚再买。

新供应。RTS 类型房屋供应导致了很多以临近 RTS 为卖点的单位抢同一批租客，并且压低租金，所以步行至 CIQ、City Square、Komtar JBCC 的优势和户型的搭配，会成为更重要的考量。

RTS 的时间表。RTS 还在建，还没通车。140 米的距离是固定的；没通车之前别把它算进出租计划。

季节性。边境城市的需求跟着学校假期和招聘周期走，所以一个单位在两个租客之间空上几周，是正常的节奏，不是出了问题。

看看还剩哪些单位

户型决定租客，所以从还剩什么开始看：哪些间格、哪些朝向、哪些楼层。

看看还剩哪些间格。