商业地契单位能短租吗？答案要等交楼后才知道

摘要

One Heritage 是商业地契的服务式公寓。在柔佛，能合法做短租的只有商业地契的房产，但是住宅地契不能进行短期租赁。
可是商业地契只过了第一关。要合法短租，还要看牌照，也要看这栋楼自己的管理条例。
牌照：在马来西亚经营旅游住宿，要向联邦旅游部（MOTAC）注册，也要向地方政府申请营业执照，而这栋公寓的地址隶属于 MBJB。
最后拍板的是楼里的管理条例。根据 2013 年分层管理法令，管理机构可以直接禁止短租，马来西亚法院也支持过这个权力。
One Heritage 还没有管理机构，楼还没建好，所以今天没有人、连发展商都不能保证交楼后准短租。
如果买的理由全靠短租收入，就把它当成还没定下来的风险，别当成已经确定的事。
双钥匙是风险更低的出租方式，不受短租这道题影响。

能不能租，先看地契

“能不能放上 Airbnb？”是这里大多数出租询问背后真正想问的，答案要从地契说起。一个产业的地契类别，住宅还是商业，定下你能把单位拿来做什么的底线，短租就是其中一项用途。住宅地契的限制最紧；商业或综合用途地契，按晚、按周出租，底子一般稳一些。

这一关 One Heritage 过了。它是商业地契的服务式公寓，不是住宅公寓。但地契只是三关里的第一关，过了一关，不等于另外两关也过。

第一关，地契这关已经稳了

One Heritage 是商业地契，业主已确认。对短租来说，这一关你会希望站在自己这边：它从一开始就少了住宅地契那道地契层面的障碍。这里的单位，不必跟自己的土地类别较劲，才能按晚出租。

明摆着的办法是把住宅地契转成商业地契，实际上没有人这么做。转过去，电费要按非住宅的收费算，MBJB 的门牌税也从住宅的 0.08% 跳到 0.22% 至 0.23%。住宅业主想买下这个出租的资格，就得把那份持有成本一起接下来；接下来了，买到的也就是这栋楼本来就有的条件。这项优势站得住，原因就在这里。

这是买家今天就能靠得住的部分。接下来两关，确定性就到头了。

第二关，牌照还得办

地契清楚，不等于免了牌照。在马来西亚经营旅游住宿是一门要领牌的生意：处所要向联邦旅游部（MOTAC）注册，还要向地方政府申请营业执照，这个地址是 MBJB。这些是加在地契之上的，不是拿来代替地契的。

买的阶段要知道的，是这里有一道领牌的手续，后面连着成本和申请，不是开个房源就算数。

第三关，楼里的管理条例说了算

这一关能盖过前面两关，也是最多买家忽略的一关。根据 2013 年分层管理法令，这栋楼的管理机构，也就是业主们为了管理公共产业而组成的那个机构，可以订立管理条例，规范单位怎么用，当中就包括直接禁止短租的权力。马来西亚法院支持过管理机构禁止短租的做法。地契再清楚、执照再齐全，也顶不过一条在你这栋楼里禁止这项活动的管理条例。

这第三关，现在谁都答不了

One Heritage 还没建好，所以没有管理机构，也就没有管理条例。它们要等交楼之后、业主接手管理这栋楼时才会出现。在那之前，没有人能告诉你交楼后到底准不准短租：销售不能，发展商不能，谁都不能。有权禁止它的那个机构，现在还不存在。

商业地契少了地契层面的障碍，可是它没办法让这里的短租变成一件确定的事，因为那道能直接禁止它的关，还要好几年才会有答案。如果你买的全部理由就是短租收入，那你接下的，是一个在成交时点没办法封掉的风险。靠已经定下来的部分来买：地契、地段、间格；短租就当成你暂时还不能算进去的额外好处。

冲着出租来买，先问清楚这几件

如果出租是你计划里的重点，带着真正要紧的问题去问，别凭假设：

买卖合约里，对单位怎么用、怎么出租，有没有写、写了什么？
短租这件事，发展商肯不肯白纸黑字写下来，还是明说留给将来的管理机构？
你的计划要办哪些 MOTAC 注册和 MBJB 执照，拿到和维持各要多少成本？
万一日后不准短租、只能做普通租约，你的回报还撑得住吗？

如果这笔账只有加上短租收入才算得过，那整个计划就压在今天没人能确认的那一关上。如果普通出租也算得过，短租就从全部的赌注，变成了额外的好处。

双钥匙为什么是更稳的那条路

这里还有一个风险更低的方式，把单位的灵活用起来，而且跟短租这道题完全无关。双钥匙改装（宣传册上的改装方案，适用五个户型），把一个单位分成两个各自上锁的空间，共用一个地契，所以你可以自己住一边、另一边做普通租约出租，或者两边都租。这份收入不看 MOTAC、不看 MBJB，也不看将来的一条管理条例，所以在短租那几关还悬着的时候，它是更稳的出租做法。

问清楚管理条例允许什么。